A bontás menete lépésről lépésre – a felméréstől az átvételi igazolásig
A bontás hét szakasza a felméréstől az átvételi igazolásig: ki mit intéz, mi következik mi után, és mit kap a megrendelő a végén.
Röviden
A telekelőkészítés bontással a meglévő épületek és maradványaik eltávolítását, az alapok és pincék kiemelését, a gödrök rétegenkénti visszatöltését és tömörítését, valamint a terep elegyengetését jelenti. Az eredmény egy tiszta, átadható telek, a hulladék szállítóleveleivel és átvételi igazolásával.
Mit tartalmaz a telekelőkészítés bontással?
A telekelőkészítés bontással mindazt elvégzi, ami a régi épület és az új építkezés között áll: a felszín feletti és alatti szerkezetek eltávolítását, a gödrök rendezését és a terep átadásra kész állapotba hozását.
- a meglévő épületek és melléképületek bontása;
- a sávalapok, pontalapok és régi betonlemezek kiemelése;
- pincék, aknák, emésztők betemetése, rétegenkénti tömörítéssel;
- régi járdák, kocsibeállók, teraszok és támfalak bontása, ha az új beépítés ezt kívánja;
- a telek elegyengetése, a törmelék és a felesleges föld elszállítása.
Ha még áll a ház, a bontás a családi ház bontása szerint indul; ha csak maradványok vannak, a munka a felszín alatti szerkezeteknél kezdődik.
Miért nem elég „csak lebontani” a házat?
Mert az új épület alapozása nem ülhet rá régi, ismeretlen állapotú alapokra és nem tömörített pincetöltésre. Ha a régi szerkezetek a talajban maradnak, az új alapozásnál derülnek ki – ilyenkor a földmunka megáll, és a kivitelező többletmunkát számol.
Budapesten a régi telkeken gyakori meglepetés:
- a ház korábbi bővítéseinek alapjai, amelyek a felszínen már nem látszanak;
- betemetett, nem dokumentált pince vagy szenespince;
- régi kút vagy emésztő, amely a telek egy félreeső részén van;
- a budafoki és más pincés területeken a telek alatti pincerendszer (ezt geotechnikai vizsgálat tárja fel).
Az ilyen rejtett elemekről a megrendelői szemszögből írt blogcikk is beszámol.
Hogyan töltjük vissza a pincét és a gödröket?
A visszatöltést rétegenként, tömörítéssel végezzük, mert a laza feltöltés idővel megsüllyed, és alatta az új épület vagy burkolat megreped.
- A pincefödém és a pincefalak bontása, a törmelék kiszállítása.
- Az aljzat tisztítása, a víz elvezetése, ha a gödörben víz gyűlt össze.
- Feltöltés alkalmas anyaggal, rétegenként, minden réteg tömörítésével.
- A felszín elegyengetése a környező terepszinthez.
Hogy a feltöltéshez milyen anyag és milyen tömörség kell, azt az új épület tervezője vagy geotechnikus írja elő. Ha a pincét az új épület is használja, a gödröt nyitva hagyjuk. A gépi tereprendezés részleteiről a bontás utáni tereprendezést bemutató szakoldal ír.
Mi a teendő a telek közműveivel?
A régi épület közműbekötéseit a bontás előtt le kell választani, és a munkát csak a leválasztás igazolása után kezdjük meg. A telekelőkészítésnél ez kétféle kérdést vet fel: mi legyen a régi bekötésekkel, és hol lesznek az újak.
Ha az új épület ugyanazon a helyen kap bekötést, a szolgáltatóval érdemes egyeztetni, hogy a régi csatlakozás felhasználható-e (ellenőrizendő a szolgáltatónál). A föld alatti vezetékek nyomvonalát a gépi munka előtt tisztázni kell, mert egy elvágott, élő vezeték balesetet és hosszú leállást okoz. A teljes folyamat a közmű-leválasztási cikkben olvasható.
Kell-e engedély a telektisztításhoz?
Az épületek bontásánál a bontási engedély szabályai érvényesek; maga a terep rendezése és a maradványok eltávolítása önmagában főszabály szerint nem engedélyköteles. Engedély kell viszont, ha a bontandó épület műemlék, helyi védelem alatt áll, vagy zártsorú, ikres beépítésnél a szomszéddal határos falat, alapot érinti.
A fakivágás és a támfalak bontása külön kérdés: a fakivágást Budapesten kerületi szabályok rendezik, a támfal pedig a szomszéd telkét is megtarthatja (mindkettő ellenőrizendő a konkrét telekre). A részleteket a bontási engedélyről szóló cikk tárgyalja.
Lejtős budai telek és támfal: mire kell figyelni?
A budai hegyvidéki telkeken a telekelőkészítés legkényesebb eleme a terep és a támfalak: egy rosszul időzített kiemelés a lejtő megcsúszását vagy a szomszéd telkének megbillenését okozhatja.
- a támfalat csak akkor bontjuk, ha a statikus szerint a terep nélküle is stabil, vagy ideiglenes biztosítás van;
- a gép a lejtőhöz igazodva, felülről lefelé halad;
- a csapadékvíz elvezetését a földmunka idejére is biztosítani kell;
- az idős fák gyökérzónáját a gép útvonalának kijelölésekor kíméljük.
Pincés területek: miért kell feltárni a talajt?
Budapest egyes részein – például a XXII. kerületben, Budafok alatt – kiterjedt pincerendszer húzódik, és a régi présházak, pincék a telek alatt is folytatódhatnak. Itt a gépállás helyét és a földmunkát a pincék ismeretében kell tervezni.
Ha a telek alatti üregek kiterjedése bizonytalan, geotechnikai vizsgálat vagy szakértői vélemény tisztázza, hol állhat nehéz gép, és mi történjen a pincével. A régi pincék kezelésének gépi oldaláról az alap- és pincebontást bemutató szakoldal ír. A föld alatti meglepetésekről a külső kerületek költségtényezőiről szóló cikk is szól.
Hogyan illeszkedik a telekelőkészítés az építkezés ütemtervébe?
A telekelőkészítés az építkezés első szakasza, ezért az új épület kivitelezőjével és tervezőjével összehangolva érdemes ütemezni.
- A tervező meghatározza, mi maradhat a talajban, és milyen feltöltés kell.
- A bontás és a telekelőkészítés lezárul, a telek elegyengetve, dokumentálva.
- Az új kivitelező átveszi a telket, és megkezdi a kitűzést, földmunkát.
Ha a két munka között hosszabb idő telik el, a nyitott gödröket nem hagyjuk nyitva, és a telket ideiglenesen elkerítjük. A bontás egész folyamatát a lépésről lépésre szóló cikk írja le.
Milyen gépekkel dolgozunk a telekelőkészítésnél?
A gépet a telek mérete, a megközelítés és a kiemelendő szerkezetek határozzák meg – a feladathoz illő gépmérettel dolgozunk, minikotrótól a nagy kotróig.
- Minikotró: szűk telken, belső udvaron, kert végében, fák között.
- Közepes kotró: családi házas telkek alap- és pincekiemelésénél.
- Nagyobb kotró hidraulikus kalapáccsal vagy törőollóval: vasbeton alapoknál, lemezeknél.
- Tömörítőgép: a visszatöltött rétegek tömörítésére.
A minigépes munkáról a minikotrós bontást bemutató szakoldal ír részletesen.
Mit kap az átadáskor?
Egy elegyengetett, maradványoktól megtisztított telket, és a hulladék útját igazoló papírokat.
- szállítólevelek és átvételi igazolás minden elszállított frakcióról;
- fotódokumentáció a feltárt és eltávolított szerkezetekről (régi alapok, pince, akna);
- tájékoztatás a visszatöltött területekről, hogy az új épület tervezője tudjon róluk.
A bontás utáni ingatlan-nyilvántartási teendőket a kapcsolódó cikk írja le. A hulladék elszállításának részleteiről a sittszállítási oldal szól.
Gyakran ismételt kérdések
Mi a különbség a telektisztítás és a bontás között?
A bontás az épületet távolítja el, a telektisztítás a maradványokat, alapokat, burkolatokat és törmeléket is, az építkezésre kész állapotig.
Kiemelik a régi alapokat is?
Igen, ha az ajánlat tartalmazza. Új épület előtt ez általában szükséges.
Mivel töltik vissza a pincét?
A tervező vagy geotechnikus által előírt anyaggal, rétegenként tömörítve. Bontási törmeléket csak akkor, ha erre megfelelő és megengedett.
Elszállítják a felesleges földet is?
Igen. A tereprendezésből megmaradó földet a bontási törmeléktől elkülönítve, föld és kövek frakcióként visszük el.
Kivágják a fákat is?
A fák eltávolítása kérhető, de a fakivágás engedélyezését a kerülettel előre tisztázni kell (ellenőrizendő).
Mi van, ha a telken régi kút van?
A kút szakszerű lezárását szakember útmutatása szerint végezzük; a felmérésen jelezze, ha tud róla.
Mennyi idő a telekelőkészítés?
A maradványok mennyiségétől és a pincéktől függ; a határidőt a felmérés után az ajánlatban rögzítjük.
Elbontják a támfalat is?
Csak ha az biztonságos és engedélyezhető. Ha a támfal a szomszéd telkét is tartja, statikus véleménye nélkül nem bontjuk.
Átadhatom a telket azonnal az építőnek?
Igen, ha a tereprendezés kész, és a visszatöltött részekről a tervezőt tájékoztatta.
Bontanak régi betonjárdát és kocsibeállót is?
Igen, a betont tiszta frakcióként (17 01 01) gyűjtjük és szállítjuk el.